Projet Azembay : Les raisons du conflit, selon le groupement des acquéreurs
Le conflit entre le groupement des acquéreurs d’Azembay et la société de promotion immobilière Earth Résidences, fondée et dirigée par M. Youssef Benamour, s’envenime de plus en plus et, est devenu pendant devant la justice. Plusieurs manquements sont imputés à la société Earth Résidences dont : « le reporte constant de la signature des actes de cession de propriété, l’interdiction de l’accès des propriétaires aux acquéreurs et la mise en gestion locative de leurs biens (des acquéreurs) finis hors respect des clauses de la loi RIPT ».
Les acquéreurs d’Azembay accusent la société Earth Résidences de « sortir du cadre de ses obligations de promoteur, tant aux plans réglementaire que commercial et contractuel. »
Le projet Azembay, situé à 59 km au sud de Casablanca à 15 km d’Azemmour, est un complexe résidentiel réalisé selon les modalités de la VEFA (vente en état futur d’achèvement) pour une exploitation dans le cadre de la Loi RIPT (résidences immobilières de promotion touristique).
Sur le programme d’une capacité annoncée de 94 unités, seuls ont été livrés les 18 Villas du Parc et une vingtaine d’appartements constituant la première phase du projet, ont déclaré les acquéreurs à travers un communiqué reçu par Maroc Diplomatique. Deux phases ultérieures étaient programmées à savoir les Villas de la Forêt et les Chalets en bois, précise le communiqué.
Le groupement des propriétaires rappelle avoir « contribué à la réalisation du site en tant qu’acquéreurs-investisseurs » en prévision de la gestion locative réglementée. Malgré le « paiement partiel ou intégral de leurs biens », les acquéreurs signalent que « les actes de cession définitifs ont été constamment reportés » contrairement aux actes notariés obligeant le promoteur depuis juin 2016 et même depuis l’éclatement des titres intervenu fin 2019 bien avant la crise sanitaire. Ils ajoutent que ces règlements étaient effectués parfois même « au-delà des exigences de la Loi VEFA et sans que toutes les garanties que leur confère cette loi leur soit données ».
Le communiqué précise qu’après la délivrance du permis d’habiter en 2017, « certains acquéreurs ont accepté à la demande du promoteur de réceptionner leurs biens en jouissance, contre l’obligation d’achat de l’ameublement standard des unités auprès de la société de gestion Earth Hospitality », affiliée au même groupe. Dans cette même dynamique de confiance mutuelle, le règlement et l’installation des compteurs d’électricité et, pour la plupart, la consignation des reliquats de paiement étaient effectués chez le notaire désigné.
Après l’obtention par le promoteur d’une licence RIPT provisoire, les acquéreurs ont consenti en 2018, suite à un engagement formel du promoteur d’une cession des titres avant le 31/10/18, à l’autoriser à initier un test d’exploitation locative, précisent les acquéreurs. Acte autorisé au regard de la Loi RIPT.
En 2019, la relation de confiance entre Earth Résidences et le groupement des acquéreurs prend fin, malgré « l’insistance de M. Benamour pour amener les acquéreurs à signer des contrats de bail provisoires ». Et au vu de ce qui s’est déjà passé, ces derniers ont refusé de reconduire ce système avant d’invoquer la loi. Et au regard de ces derniers, « les transferts de propriété qui doivent être le fondement légal de l’établissement de ces contrats n’étant toujours pas actés, le cadre réglementaire édicté par la Loi RIPT ne pouvait être respecté dans ces conditions. »
Au vu de cette situation, le promoteur n’a pas changé et a continué à proposer à la location des biens, objets des compromis de vente non aboutis, relève le groupement, qui laisse ce dernier sous son entière responsabilité, donc sans son approbation.
Cependant, les relations entre Youssef Benamour et ses clients n’ont fait qu’empirer, en raison de nombreuses « initiatives unilatérales » du promoteur, note le communiqué. Le refus d’un dialogue transparent et une fin de recevoir donnée à toutes les propositions des acquéreurs, qui se considèrent pourtant comme des « co-investisseurs » ont envenimé la situation.
Un autre point de non-retour a été franchi au cours des dernières semaines quand « le promoteur a interdit l’accès des acquéreurs à leurs biens dont la jouissance leur avait été accordée pour la plupart en 2017. », prétextant des travaux de réhabilitation du site. Dans le même temps, les « co-investisseurs » font remarquer que M. Benamour lançait plusieurs campagnes promotionnelles via les réseaux sociaux (cf : Azembay by Earth sur Facebook et Instagram) annonçant la réouverture du site et la reprise d’offres d’hébergement.
Jugeant l’acte « d’abus visant à empêcher les propriétaires de jouir légitimement de leurs unités résidentielles » le groupement a fait appel à un huissier pour constater la conformité des déclarations et la situation réelle sur le site d’Azembay.
Parallèlement, les acquéreurs déclarent subir des « pressions permanente de la part du promoteur pour la signature de contrats de bail et règlements de copropriété ». Ces pressions s’exercent alors qu’ils n’ont toujours aucune visibilité sur les transferts de propriété.
Pour avoir dénoncé ces mesures, plusieurs parmi eux se sont par ailleurs vus menacés de rupture unilatérale et abusive de leur promesse de vente et d’une mise en réserve de leurs mobiliers et effets personnels. Le promoteur menace aussi les acquéreurs de vendre ce mobilier acquis auprès de la société Earth Hospitality appartenant au même groupe.
Le groupement des acquéreurs d’Azembay déclare vouloir que la perfection des contrats de VEFA soit constamment reportée depuis juin 2016.
Depuis six ans, plusieurs échéanciers ont été proposés par le promoteur, note le communiqué, mais n’ont jamais été tenus, avec des dates théoriques fixées et des appels à signature rendus impossibles compte tenu, notamment, de l’absence des mains levées de la banque et des saisies sur les titres parcellaires de la part de fournisseurs ou de tiers.
Lorsque le promoteur Earth Résidences aura donné aux acquéreurs des garanties suffisantes pour la signature des actes de vente définitifs, ils accepteront d’entrer en discussion avec la Société de Gestion Earth Hospitality, détentrice de la Décision de Gestion émanant du Ministère du Tourisme afin de négocier de façon bilatérale et équitable le contrat de bail qu’ils s’engagent à signer concomitamment à l’Acte de Cession Définitif.
Cette étape est le préalable à toute exploitation du site en gestion locative dans le cadre de la RIPT. Tout autre accord serait hors du cadre réglementaire régi par cette loi. Le groupement des acquéreurs réfute toute gestion anticipée en dehors du cadre de la loi quelle que soit sa forme.
Les phases ultérieures du projet (Villas de la Forêt et Chalets en bois) sont quant à elles à l’arrêt depuis plusieurs années, fait remarquer le groupement et accuse le promoteur d’oublier ses responsabilités vis-à-vis de clients qui ont pour certains payé intégralement leurs biens.
Dans ce conflit, les acquéreurs déclarent saisir le ministère du Tourisme, administration de tutelle des Résidences Immobilières de Promotion Touristique, ainsi que les autorités locales de la Province d’El Jadida, qui ont cru en ce projet et l’ont soutenu pour son intérêt à la fois touristique et respectueux de l’environnement.
