Organismes de placement collectif immobilier : Ce qu’il faut savoir

Lancé officiellement au Maroc le 11 juin 2019, le marché des Organismes de placement collectif immobilier (OPCI) ne cesse de se développer. Selon les statistiques de l’Autorité marocaine du Marché des capitaux (AMMC), 43 fonds ont été agréés à fin septembre dernier, dont 22 en 2022, pour un actif net de 43 milliards de dirhams.

Retour sur les principales caractéristiques de ce véhicule d’investissement, expliquées par l’AMMC dans la deuxième version de son guide relatif aux OPCI.

– Qu’est ce qu’un OPCI ?

Un Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) est un véhicule d’investissement réglementé dont l’objet principal est l’acquisition ou la construction d’immeubles exclusivement en vue de leur location. Ce véhicule d’investissement permet à des investisseurs de toutes natures (personnes physiques, personnes morales, investisseurs qualifiés, etc.) d’avoir accès au marché immobilier à travers l’acquisition de parts ou d’actions d’un OPCI détenant directement ou indirectement des actifs immobiliers.

Les OPCI et leurs sociétés de gestion sont soumis à une réglementation spécifique qui fixe:

– Les conditions d’exercice, les modalités d’agrément et les obligations de moyens des sociétés de gestion.

– Les modalités d’agrément et de commercialisation des OPCI ainsi que leurs règles de fonctionnement.

– Les obligations en matière d’information des investisseurs.

– Les sanctions disciplinaires ou pénales en cas de manquement à leurs obligations.

La réglementation régissant les OPCI fixe également les obligations qui incombent aux différents acteurs qui interviennent pour assurer la bonne marche de ces véhicules d’investissement. Cette réglementation encadre les missions des évaluateurs immobiliers, de l’établissement dépositaire et du commissaire aux comptes de l’OPCI.

– Quels sont les différents types d’OPCI? Les OPCI peuvent prendre deux formes juridiques, à savoir les Fonds de placement immobilier (FPI) et les Société de placement immobilier (SPI).

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– SPI :

* Société anonyme à capital variable. * Le nombre d’actionnaires minimum est égal à 3. * Le capital initial minimum est égal à 50 millions de dirhams. * La possibilité d’inscription à la cote de la bourse des valeurs. * Les titres peuvent être libellés en devise ou régis par une législation étrangère. * Une gouvernance flexible : aucun quorum requis pour l’AGO et l’AGE sur 2ème convocation. * Gérée par une société de gestion agréée qui exerce la direction générale de la SPI.

– FPI :

* Copropriété d’actifs (pas de personnalité morale). * Constitué par l’émission d’au moins 2 arts représentant les actifs. * Le montant de l’apport initial minimum est égal à 50 millions de dirhams. * La possibilité d’inscription à la cote de la bourse des valeurs. * Les titres peuvent être libellés en devise ou régis par une législation étrangère. * Géré par une société de gestion agréée . * La société de gestion est le mandataire du FPI

– A quelle autorisation est soumis un OPCI? Tout OPCI est constitué à l’initiative d’une société de gestion, qui doit, la société doit demander deux types d’autorisation pour pouvoir gérer et commercialiser un OPCI:

– Agrément de l’OPCI à travers l’approbation de son projet de règlement de gestion. Cette étape permet la constitution juridique de l’OPCI.

– Visa du document d’information de l’OPCI. Cette étape permet la commercialisation de l’OPCI après sa constitution juridique.

– Quels sont les moyens de financement d’un OPCI?

Pour le financement des opérations entrant dans son objet principal, l’OPCI peut contracter :

– des emprunts à moyen et long termes (endettement immobilier) dans la limite de 40% (60% pour les OPCI-RFA) de la valeur des actifs immobiliers, sous forme d’obligations, d’avances en compte courant d’associés et d’emprunts bancaires d’une maturité supérieure à une année. – des emprunts de trésorerie (endettement non-immobilier) dans la limite de 10% (15% pour les OPCI-RFA) de la valeur des actifs financiers, sous forme d’émissions de billets de trésorerie ou d’emprunts bancaires d’une maturité maximale d’une année.

Ces limites doivent être respectées le 30 juin et le 31 décembre de chaque année.

– Sociétés de gestion des OPCI : Quelles sont les conditions d’exercice? Pour exercer l’activité de société de gestion d’OPCI, toute société anonyme doit remplir les conditions suivantes :

– Avoir son siège au Maroc.

– Avoir pour activité principale et habituelle la gestion d’OPCI et/ou la gestion d’organismes de placement immobilier de droit étranger.

– Avoir un capital social supérieur ou égal à 1 million de dirhams, entièrement libéré lors de la demande d’agrément. – Présenter des garanties suffisantes en termes de moyens organisationnels, techniques et humains (notamment l’expérience professionnelle de ses dirigeants). – Les dirigeants ne doivent pas avoir fait l’objet d’une décision de condamnation pour une infraction en relation avec leur activité.

Elle doit être dûment agréée par l’AMMC.

En sus, de l’activité de gestion d’OPCI, la société de gestion peut exercer les activités connexes suivantes :

– Le conseil en investissement immobilier.

– La gestion locative des biens immeubles et des droits réels portant sur lesdits biens.

– A quelles autorisations est soumise une société de gestion d’OPCI? L’AMMC octroie deux types d’autorisation pour l’exercice de l’activité de société de gestion d’OPCI :

– Agrément des sociétés requérantes souhaitant exercer l’activité de société de gestion d’OPCI.

– Accord préalable de l’AMMC pour certaines modifications affectant la société de gestion. Il s’agit des modifications affectant :

* le contrôle de la société de gestion. * la nature des activités connexes qu’elle exerce.

* son siège ou le lieu effectif de son activité.

– Retrait d’agrément d’une société de gestion L’agrément de la société de gestion d’OPCI est retiré par l’AMMC dans les cas suivants :

– A la demande de la société de gestion concernée.

– Lorsque la société de gestion n’a pas entamé son activité principale dans un délai de douze mois à compter de la date de son agrément.

– Lorsque la société de gestion n’exerce plus son activité de gestion d’OPCI pendant une durée supérieure à douze mois.

– Lorsque celle-ci ne remplit plus l’une des conditions d’exercice.

– A titre de sanction disciplinaire.

Suite au retrait de son agrément, la société de gestion prend toutes les mesures nécessaires à la préservation des intérêts de l’OPCl jusqu’à ce qu’une nouvelle société de gestion soit désignée.

Avec MAP