Immobilier : Une crise qui se prolonge, mais pas sans espoir

Le marché immobilier marocain traverse une période difficile. Le secteur est coincé dans une spirale descendante depuis quelques années, et la situation n’a pas l’air de s’améliorer de sitôt. Il fut un temps où l’immobilier était un moteur de croissance, mais aujourd’hui, c’est plutôt un frein. Il semble perdre son souffle.

Les symptômes de cette crise dans le secteur immobilier sont nombreux et bien visibles. On observe une mévente généralisée, comme si les promoteurs avaient construit des châteaux de sable sans se soucier de la marée montante de la demande. Les mises en chantier se sont considérablement ralenties, et les projets immobiliers nouveaux sont aussi rares. En parallèle, la demande a chuté, freinée par la hausse des prix des matériaux, qui ont pris l’envol à cause d’une inflation galopante. Le résultat ? Des stocks de logements invendus qui s’accumulent, avec un raidissement du marché.

Les experts pointent du doigt les stratégies de développement des années précédentes, qui ressemblaient à une course effrénée à la production de masse, sans tenir compte des besoins réels des Marocains. Il est temps de changer de cap, de repenser le marché et de s’adapter aux désirs des acheteurs potentiels. « Il faut absolument se concentrer sur la demande, comprendre les besoins des ménages et adapter l’offre en conséquence », explique un professionnel du secteur. Produire des logements à la chaîne sans stratégie d’écoulement.

Le Maroc connait une urbanisation galopante, avec un taux d’urbanisation qui devrait atteindre 75% dans les prochaines années. Cette croissance démographique représente un défi majeur pour le secteur immobilier. Produire des logements adaptés à ce flux démographique croissant, mais aussi proposer des biens accessibles au plus grand nombre, en tenant compte du pouvoir d’achat des ménages devrait être la démarche à suivre selon les experts.

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L’un des principaux obstacles à la relance immobilière est la question du foncier. Le prix des terrains, surtout dans les grandes villes et les zones côtières comme Casablanca, Rabat, Tanger et Agadir, grimpe à une vitesse vertigineuse. La rareté des terrains constructibles fait grimper les coûts de production, comme des ballons gonflés à l’hélium, et pèse lourd sur le prix final des logements. Au Maroc, le foncier représente presque la moitié du coût d’un bien immobilier, contre seulement 20 à 25% dans les pays de l’OCDE. Cette disparité est un frein majeur à la compétitivité du marché immobilier marocain, rendant la relance encore plus difficile.

L’inflation, qui a décollé en 2021, et la hausse des coûts des matériaux de construction, qui ont flambé, n’ont fait qu’aggraver la situation. Certains matériaux, comme le verre, le bois, le marbre et l’aluminium, ont vu leurs prix augmenter de 40 à 50%, voire jusqu’à 200% pour certains. Ces augmentations finissent par se répercuter sur le prix de vente des biens. Cette situation est un véritable casse-tête pour les promoteurs et les acquéreurs, qui voient l’accession à la propriété s’éloigner.

Une relance conditionnée par des réformes profondes

Le secteur souffre également de pratiques déloyales, voire dangereuses, de certains promoteurs. Des promoteurs peu scrupuleux vendent des biens immobiliers construits à moindre coût, avec des matériaux de mauvaise qualité, en bafouant les règles d’urbanisme. Ce phénomène, qui prend de l’ampleur, a pour conséquence l’effondrement fréquent d’immeubles d’habitation, de toutes catégories confondues, provoquant des incidents graves.

Des plaintes ont été déposées contre des promoteurs accusés de mettre en danger la vie des citoyens et de ne pas respecter les normes de sécurité. Ils sont accusés de ne pas déclarer leurs travailleurs à la CNSS, de contourner leurs obligations fiscales et de lancer des chantiers sur des terrains non constructibles, voire d’anciens cimetières ou des cours d’eau asséchés. Ces pratiques illégales, comme des coups de couteau dans le dos, posent des problèmes de sécurité et soulignent la nécessité d’un contrôle accru des autorités pour assurer le respect des règles d’urbanisme et de construction.

Une relance est possible, mais elle est conditionnée par des réformes profondes. L’absence de coordination actuelle se traduit par des projets décousus, sans cohérence avec les besoins de la population, et par un manque d’impulsion pour corriger les failles du secteur.

La relance dépend en grande partie de la capacité des acteurs à repenser leur approche en tenant compte des besoins réels du marché. Le renforcement des contrôles, la transparence et une gestion efficace des ressources foncières sont autant de leviers sur lesquels les autorités et les promoteurs doivent agir. Le marché immobilier marocain a besoin d’une bouffée d’oxygène, d’un vent nouveau pour repartir sur de bonnes bases. Espérons que la relance ne se fera pas attendre trop longtemps.