Immobilier: Amine Mernissi dresse le bilan de 2022 et livre ses perspectives pour 2023

Une année contrastée, dans le sens où les actifs immobiliers qu’ils soient neufs ou anciens, n’ont pas connu la même conjoncture ou la même trajectoire en 2022. L’Indice des prix des actifs immobiliers (IPAI) publié trimestriellement par BAM et l’ANCFCC analyse le marché de la seconde main uniquement, tant au niveau de l’évolution des prix que celui des transactions, et ce, à travers différentes villes du royaume. Par conséquent, il ne couvre pas le marché primaire, à savoir l’immobilier neuf. C’est donc une analyse partielle de la réalité du marché. L’immobilier neuf n’étant couvert par aucun indice officiel, mais appréhendé seulement à travers des données éparses, glanées chez les promoteurs, les notaires, les établissements de crédit, les agents immobiliers, les architectes… En fait, des remontées du terrain émanent des différents acteurs de la chaîne de valeur constituant l’écosystème immobilier. Ce qui en soit ne réduit en rien la valeur et la pertinence de ces informations également.

En 2022, il ressort que le marché immobilier secondaire, à savoir de seconde main, a connu une meilleure conjoncture que le marché primaire. Ce qui est corroboré par les derniers chiffres de l’IPAI pour le 3ème trimestre 2022. Les indicateurs reviennent en territoire positif. Et sur une année glissante, les transactions ont fait un bond à 2 chiffres (+45%) alors que l’indice des prix a augmenté certes, mais somme toute de façon limitée (+1,3%). Ce qui est en soit une performance, compte tenu du phénomène inflationniste qui s’est abattu sur l’ensemble des économies mondiales.

Pour ce qui est du marché primaire, les différentes sources consultées s’accordent à dire que 2022 a été une année difficile. Marquée d’abord par le renchérissement des prix des intrants et une inflation multisectorielle importante qui a impacté le pouvoir d’achat des ménages. La hausse des prix ayant été annoncée par les acteurs immobiliers comme inéluctable dans les mois à venir pour les actifs neufs dont la mise en chantier date de 2022. Il faut croire que les acquéreurs ont préféré se tourner par effet d’anticipation et/ou prudence, vers le marché de la seconde main pour y chercher des opportunités. Ceci est d’ailleurs confirmé par les chiffres de l’IPAI. La réalité, est qu’à valeur aujourd’hui, les opportunités d’investissement existent aussi bien dans le neuf que dans l’ancien. Sauf que dans le neuf, il faut choisir en période de crise, le « bon » développeur. C’est-à-dire, celui qui a les moyens de tenir ses engagements tant au niveau des délais que des prix. 

Et quelques perspectives du secteur pour 2023…

Le PLF 2023 en a jeté les premiers jalons. L’essentiel est de donner une visibilité et une projection d’avenir à un secteur vital de l’économie. Après, il y a la conjoncture nationale qui est aussi dépendante d’une conjoncture mondiale mouvante, voire menaçante. Par conséquent, restons humbles et prudents dans nos prévisions. Disons que la confiance est l’alpha et l’oméga. Tant pour les opérateurs qui ont besoin de pouvoir continuer à travailler dans un secteur difficile et complexe, mais aussi dans la rentabilité que pour les acquéreurs de se sentir soutenus et protégés quand il s’agit de réaliser l’achat d’une vie. Quant au logement social qui reste le fer de lance ou l’aiguillon du marché, il connaîtra une refonte en 2023. Tant au niveau du prix qui devrait tourner autour de 300.000 MAD, voire plus, que de son cahier des charges et de son cadre fiscal. Un vrai défi ! Ensuite, un logement dit pour « la classe moyenne » dont le prix conventionné tournerait autour de 600.000 MAD et qui apporterait également une grande bouffée d’oxygène au marché. Mais la grande bataille sera celle de la confiance, de la rigueur et du respect… Autant de choses qui ne s’achètent pas mais qui valent leur pesant d’or !

Amine Mernissi, Consultant expert en immobilier, auteur du Guide Répons’IMMO et fondateur de reponsimmo.com