Immobilier: De la volonté, mais toujours dans l’impasse

Par Mouhamet Ndiongue

Le marché immobilier marocain reste dans une tendance très mitigée dans un contexte où les prix résistent à la crise et restent cependant très élevés, alors que les capacités d’endettement des futurs acquéreurs sont en baisse et les taux de crédit habitat restent relativement élevés. De leur côté, les promoteurs immobiliers sont confrontés à la hausse vertigineuse des prix des matières premières, ce qui plombe davantage la relance de la dynamique du secteur.

Le risque c’est une quasi-stagnation des transactions immobilières notamment dans les produits neufs, restent toutefois les niches de la 2ème main, de la location et de l’immobilier professionnel qui pourraient assurer une transition sereine en attendant la reprise réelle du secteur.

Malgré cette traversée du désert, l’immobilier marocain est l’un des secteurs dont « les autorités n’accordent pas une très grande importance », selon les professionnels privés. Durant la phase de confinement, plusieurs entreprises ont dû fermer leurs locaux, ce qui a entrainé une lourde perte pour les promoteurs et agences de location immobilier. Et parmi le paquet d’aides que le gouvernement a accordé certains secteurs notamment le tourisme, le transport et récemment les agriculteurs du fait de la sécheresse, les promoteurs se sentent lésés de l’appui du gouvernement bien que des faveurs leur aient été accordées relatives aux modes de paiement d’impôts et autres.

Cependant dès sa nomination en tant que chef de gouvernement, les professionnels du secteur avaient nourri un grand espoir à l’égard du gouvernement de Aziz Akhannouch. Les spécialistes avaient suggéré que le nouveau gouvernement entreprend plusieurs projets, notamment des logements sociaux et mettre en œuvre des réformes pour aider les secteurs de l’immobilier et de la construction à se redresser plus rapidement et durablement, car durement touché par la crise sanitaire.

Anis Benjelloun, vice-président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI), affirme que le programme de logements sociaux du gouvernement de 2010 de 250 000 dirhams, qui s’est terminé en 2020, doit être relancé sous la même forme, ou un programme similaire.

« Aucune alternative n’a vu le jour depuis la fin du programme en décembre 2020, alors que la demande va se faire encore plus pressante dans les années à venir, compte tenu de la migration vers les villes côtières des populations rurales, avec le risque très sérieux d’avoir recours à des logements illégaux et à des bidonvilles », a déclaré Benjelloun au Le360.

Dans une déclaration juste après l’installation du gouvernement, la FNPI a rappelé que les réformes pour relancer l’immobilier nécessitent une réorganisation des cadres juridiques et réglementaires, l’assouplissement des procédures administratives et la mise en place d’exonérations fiscales au profit des clients. « Nous demandons au prochain gouvernement d’organiser soit une table ronde, soit une réunion de l’immobilier, réunissant tous les acteurs administratifs (ministère du Logement, de l’Intérieur, des Finances, Direction générale des impôts, etc.) pour décider d’une nouvelle politique à suivre en termes d’habitat », a déclaré Benjelloun.

En plus de contribuer à 6,8% du PIB, les secteurs de l’immobilier et de la construction génèrent près d’un million d’emplois cumulés, 27% des recettes de TVA et 30% de l’encours des crédits bancaires au Maroc.

Bien plus que la résilience

De nombreux projets de construction et immobiliers sont au ralenti depuis quelques années au Maroc et l’existence de promoteurs immobiliers est aujourd’hui sérieusement menacée. Ces difficultés ne bloquent pas l’enthousiasme du gouvernement, qui malgré une conjoncture très difficile continue de dérouler les grands projets de l’Etat.

Aujourd’hui, les promoteurs sont tenaillés entre explosion des prix et pénurie de certains matériaux de construction, augmentation des coûts de production, forte baisse des transactions. Les conséquences sont déjà clairement visibles dans de nombreux endroits. Ce sont des temps difficiles pour le secteur de la construction et de l’immobilier. « Pour faire face à la crise, et réduire leurs charges, certains promoteurs ont privilégié le lotissement des terrains à la construction devenue très budgétivore », fait remarquer Houda Houti, directrice de l’agence immobilière, « Côté Immo ».

De nombreux bâtiments au Maroc sont vides et en attente d’achèvement. Certains bâtiments inachevés n’ont souvent ni fenêtres ni portes. Parfois, ces structures sont inévitablement déjà occupées par des personnes qui ont dû emménager avant leur achèvement et qui vivent maintenant sur un chantier de construction.

Dans ce contexte, un ralentissement important de l’activité est observé par les professionnels et les consommateurs, qui tous constatent de plus en plus la fermeture de plusieurs chantiers, non seulement à cause de la forte hausse des prix observée sur le marché depuis plus d’un an, mais aussi et surtout à cause du manque de certains matériaux de construction comme les lignes électriques, le verre, etc. Cette hausse des prix des matériaux a entraîné une augmentation de 25 à 35 % des coûts de production, selon l’expert immobilier William Simoncelli, « l’impact est si important que certains développeurs sont désormais obligés de vendre sans profit alors qu’ils pouvaient auparavant gagner entre 25 et 40 % ».

Analysant le marché, Bank Al Maghrib note que l’indice du secteur immobilier a chuté de 23% en mars 2022. Ainsi les promoteurs sont contraints d’augmenter leurs prix alors que les consommateurs s’attendent à une baisse ou une stagnation.

Le privé réclame un plan d’aide

Le gouvernement a pris un certain nombre de mesures pour alléger la pression sur les ressources financières des entreprises du secteur de la construction et leur permettre de sécuriser des emplois et de poursuivre leurs activités. Celle-ci comprend une révision des délais d’exécution des contrats en cours et de l’indice des prix des contrats de construction.

Pour Benjelloun, cependant, ces mesures ne touchent que le secteur public. Il n’y a pas de réglementation pour le développement du secteur privé, qui représente 70 à 80% de l’activité de construction, déplore-t-il

Le vice-président de la FNPI propose d’atténuer cette situation en prenant des mesures d’urgence et en révisant les contrats publics et privés, en allongeant les délais pour les logements sociaux d’au moins 6 à 12 mois et en introduisant un report de paiement des intérêts dus. Des réductions importantes des frais d’enregistrement et de registre foncier sont également recommandées pour encourager les ventes.

Pour accompagner les professionnels pour une reprise dynamique du secteur, la directrice de « Côté  Immo » propose quatre axes majeurs :

1-Mettre en place un référentiel faisant ressortir avec plus de précision les prix de l’immobilier (sur le précédent référentiel les prix ne reflairaient en rien la réalité);

2- Révision à la baisse des taux de crédit habitat et mise en place de taux préférentiels en faveur des primo acquérant et des acquéreurs de logements sociaux ;

3- Prolonger l’exonération de 50% des droits d’enregistrement ;

4- Pression à la baisse sur les prix des matières premières et du carburant.

Selon Mme Houti, comme conséquences, « les prix resteront élevés, les acheteurs se feront rares, les stocks de biens immobiliers vont se remplir par conséquent les délais de leur écoulement vont s’étaler davantage ».

La croissance en berne malgré un marché attractif

Malgré les bonnes intentions de part et d’autre, entre le gouvernement et les professionnels du secteur, le marché immobilier marocain est en retard sur le taux de croissance mondial moyen de 20,3%, a indiqué Knightfrank dans son classement en 2021.

Le rapport de Knightfrank est conforme aux données de Bank Al-Maghrib (BAM), qui ont révélé que l’indice des prix de l’immobilier continue sa tendance baissière, avec une chute de 6 % d’une année sur l’autre au quatrième trimestre 2021. Selon les données de BAM, la baisse globale de la valeur de l’immobilier au Maroc comprend les terrains, les immeubles de bureaux et les propriétés résidentielles.

Au cours de la même période, les transactions immobilières ont également chuté de 35,1 % en glissement annuel au quatrième trimestre 2021, par rapport à la même période il y a un an.  Malgré une reprise trimestrielle apparemment modeste, les transactions immobilières restent inférieures de 14 % aux niveaux d’avant la pandémie, rapporte la banque centrale.  La forte baisse des transactions est compensée principalement par la baisse de 23% des transactions immobilières au sein de la sous-catégorie des actifs résidentiels – les villas résidentielles. La baisse est la plus élevée dans tous les domaines, selon les données.

Les actifs immobiliers professionnels se sont redressés modérément de 6,5 % en glissement annuel, tirés par une augmentation de 7 % de la valeur des propriétés commerciales et une croissance de 3,8 % en glissement annuel des prix de l’immobilier de bureau.

Des rendements locatifs attractifs

Malgré une baisse de la croissance du marché du logement, les rendements locatifs bruts au Maroc restent attractifs selon les recherches du Global Property Guide.

Le Maroc possède le marché hypothécaire le plus avancé et le plus diversifié de la région, selon le Centre pour le financement du logement abordable en Afrique (CAHF). Il existe un large éventail de sources de prêts hypothécaires, notamment des banques commerciales privées, des banques publiques, des sociétés de crédit à la consommation et des sociétés de microfinance. La durée typique est de 20 ans et le ratio prêt-valeur peut atteindre 100 % de la valeur estimative de la propriété.

Le marché hypothécaire marocain s’est développé rapidement pour atteindre 26 % du PIB en 2012, contre seulement 6,9 % en 2001, en raison de la forte croissance du PIB marocain de 2002 à 2008, entraînant une augmentation rapide de la demande de logements. Depuis lors, la croissance du PIB a été un peu plus lente et, en 2019, le marché hypothécaire représentait 24 % du PIB.

Des partenariats entre le gouvernement et les banques rendent les prêts accessibles aux familles à revenu moyen et faible, grâce à la création de fonds de garantie hypothécaire tels que le FOGARIM et le FOGALOGE.

FOGOLOGE et FOGARIM pour résorber la pénurie de logements sociaux

Malgré une réduction significative de la pauvreté ces dernières années, environ 20 % de la population du pays (soit 6,4 millions de Marocains) peinent à s’offrir un logement décent. En revanche, le marché haut de gamme est bien approvisionné. Le Maroc est un pays très inégal, et environ 820 000 logements sont soit vacants, soit utilisés comme résidences secondaires.

Le gouvernement a mis en œuvre de nombreux projets de logements au cours de la dernière décennie, mobilisant des milliers d’hectares de terres, incitant les promoteurs à investir dans des projets de logements sociaux et les obligeant à s’engager à construire 900 000 unités d’ici 2020. Les ventes de logements sociaux sont exonérées de TVA (pour les surfaces comprises entre 50 m² et 80 m²), et les prix sont plafonnés à 250.000 dirhams Les coûts du logement pour les revenus moyens sont plafonnés à 6 000 dirhams par mètre carré pour les unités allant de 80 m² à 120 m². Les prêts pour les familles à revenu moyen et faible sont accessibles grâce à des partenariats entre le gouvernement et les banques :

Le fonds de garantie hypothécaire FOGARIM garantit 70% d’un prêt hypothécaire consenti à un ménage disposant de revenus informels, pour l’achat d’un logement d’une valeur inférieure à 250 000 dirhams, aidant environ 1 200 nouveaux bénéficiaires chaque mois.

Un autre programme de garantie, FOGOLOGE, garantit des prêts aux travailleurs indépendants de la classe moyenne, aux fonctionnaires à revenu modeste et aux Marocains non-résidents qui achètent ou construisent des maisons jusqu’à environ 1 million de dirhams en valeur.

Le déficit de logements au Maroc est passé de 1,2 million en 2002 à 400 000 unités l’an dernier. Pour améliorer encore la situation, le gouvernement prévoit de construire 800 000 logements sociaux en 2022.

Efficacité énergétique : le béton grand consommateur d’énergie

Parallèlement aux plans de diversification des sources, la stratégie énergétique du Maroc a également mis fortement l’accent sur l’amélioration de l’efficacité de l’utilisation. Une étape importante à cet égard a été la création de l’AMEE (Agence de l’efficacité énergétique), qui est chargée d’atteindre les objectifs en matière d’énergies renouvelables et de favoriser une consommation efficace.

Le Maroc s’est fixé pour objectif de réaliser 20% d’économies d’énergie d’ici 2030 grâce à une meilleure efficacité énergétique. Cependant, le Royaume promeut une série de programmes sectoriels dans des domaines prioritaires tels que l’industrie, la construction, l’agriculture, les transports et l’éclairage public.

Dans ce contexte, si une amélioration de 1% de l’efficacité était obtenue dans ces domaines d’activité énergivores, 1% de la facture énergétique pourrait être économisé, ce qui équivaut à environ 700 millions de dirhams annuels, selon Said Mouline, directeur général.

Une autre mesure adoptée est d’améliorer l’efficacité énergétique dans les mosquées. Au total, 100 bâtiments ont réduit leur consommation d’énergie en 2018, selon les données du gouvernement. Les actions entreprises ont porté sur la mise en place d’éclairages performants, de chauffe-eau solaire, la gestion thermique du complexe, l’utilisation de solutions photovoltaïques pour la production d’électricité et la sensibilisation du public aux techniques liées à l’efficacité.

Une partie ainsi s’est concentrée sur l’élaboration de réglementations en matière d’efficacité énergétique pour les entreprises et les consommateurs domestiques. Un objectif spécifique est de 25 à 30 % d’économies d’efficacité énergétique d’ici 2030. Pour aider le pays à atteindre cet objectif, l’ADEREE a finalisé une étude indiquant 122 mesures pour accroître l’utilisation efficace de l’énergie, ciblant des secteurs tels que la construction, l’industrie, l’agriculture et les transports. « Même si le Maroc trouve du pétrole et réduit sa dépendance énergétique, nous devons toujours poursuivre des politiques d’énergie renouvelable et améliorer l’efficacité. Cette stratégie est importante non seulement pour l’économie, mais aussi pour l’environnement ».

C’est l’un des textes fixant les normes de thermorégulation dans les bâtiments, qui a déjà été finalisé et devrait devenir obligatoire en 2016. La réglementation thermo pour le secteur de la construction s’appliquera aux bâtiments neufs, mais inclura également un système d’audit pour les bâtiments existants. L’AMEE a estimé que ces mesures permettront de réduire les besoins de chauffage et de climatisation dans les bâtiments de 39 à 64 % pour le secteur résidentiel, et de 32 à 72 % pour les entreprises. n

Interview

Amine Mernissi : « Nous naviguons à vue ! »

Propos recueillis  par Mouhamet Ndiongue

« Nous naviguons à vue. », Amine Mernissi, consultant expert en immobilier, auteur du Guide Répons’IMMO et fondateur de reponsimmo.com, propose un regard froid sur le secteur l’immobilier. Tenaillé par plusieurs facteurs, l’immobilier marocain ne sait où se donner de l’air. En plus « les opérateurs immobiliers vivent des moments très difficiles dus à ces hausses (possibilité d’arrêt de chantiers, redimensionnement de projets immobiliers, reports d’investissement, difficultés de trésorerie…). », constate le fondateur de reponsimmo.com.

Dans cette interview accordée à Maroc diplomatique, Amine Mernissi passe au crible les problèmes et enjeux du secteur de l’immobilier marocain.

l Maroc Diplomatique : Le marché de l’immobilier souffre depuis 3 ans. Crise sanitaire, inflation, pouvoir d’achat limité, vente en baisse… Quelles pourraient être les conséquences sur le marché et sur le consommateur ?

– Amine Merniss i: Le marché de l’immobilier souffre depuis bien plus que 3 ans. On va dire que depuis une bonne dizaine d’années, il est en situation de difficultés « multiformes ». Raisons structurelles et conjoncturelles s’additionnant, cela l’installe dans une situation de crise qui n’a que trop duré. Certes, la crise covid et ses conséquences économiques depuis plus de 2 ans, conjugués à une nouvelle crise inflationniste mondiale apparue depuis fin 2021, rajoutent à un certain climat de tensions et d’incertitudes qui prévalait déjà auparavant.

Parmi les conséquences sur le marché, c’est une hausse du prix de revient de la production nationale de logements, tout standings confondus, et ce, compte tenu de la flambée des prix des intrants, et donc des matériaux de construction dans leur globalité. Si cette hausse, parfois à 3 chiffres, devait être répercutée sur les prix de vente finaux, et je vois difficilement comment faire autrement, alors le marché déjà tiré essentiellement par les prix les années auparavant, se trouverait face à une nouvelle donne. D’un côté, des actifs immobiliers dont les prix augmentent dans un contexte inflationniste général, et de l’autre, un pouvoir d’achat des ménages inversement proportionnel à la hausse constatée ou subie. Si la crise mondiale devait être limitée dans le temps c’est-à-dire circonscrite à l’année 2022, les choses seraient moins impactantes que si elles devaient durer au-delà… Mais dans l’immédiat, l’heure est à la prudence. Nous naviguons à vue. Les opérateurs immobiliers vivent des moments très difficiles dus à ces hausses (possibilité d’arrêt de chantiers, redimensionnement de projets immobiliers, reports d’investissement, difficultés de trésorerie…). Quant au consommateur, il fait son marché… ou ne le fait pas ! Il cherche l’aubaine et en son absence il n’est pas prêt de sauter le pas et s’engager dans un climat d’incertitude économique ou lui-même peut se retrouver menacé dans son emploi du jour au lendemain.

Quoique dans ce panorama, le marché des biens immobiliers de seconde main et les stocks d’invendus neuf des promoteurs devraient tirer leur épingle du jeu et connaitre un regain d’intérêt de la part des acquéreurs puisque non concernés par ces hausses des intrants.

l Les performances du secteur de l’immobilier sont perturbées par la hausse des prix des matériaux de construction. Comment les professionnels pourraient-ils juguler cette situation pour garder la confiance des consommateurs ?

– On pense tout de suite aux marges bénéficiaires. Si les professionnels peuvent les réduire, ce n’est pas tenable dans la durée ! Et surtout, pas dans les mêmes proportions que la hausse des prix des matériaux de construction. Donc la variable des marges n’est pas une réponse pérenne ni viable. Les professionnels ont besoin d’une aide publique. Non pas pour eux, mais pour l’acquéreur et dont ils pourraient tirer profit par effet induit car cela aurait un effet de levier sur les ventes et le soutien de la demande. Les professionnels peuvent s’engager aussi sur une politique de réduction des coûts en formant des consortiums de promoteurs afin de mieux négocier les prix et jouer sur les volumes d’achat et les économies d’échelle. Aussi, ils doivent faire preuve d’imagination, en concevant des projets hyper adaptés en termes de superficie, de prestations et de prix. Car aujourd’hui plus qu’hier, il n’y a pas de petites économies. Et les erreurs à ce niveau peuvent s’avérer fatales.

l Bank Al Maghrib note que le secteur a chuté de 23%. Sans hausse des prix, n’allons-nous pas vers une crise de l’immobilier ? Est l’appui attendu de l’Etat pourrait atténuer le choc des prix ?

– Le vrai test c’est 2022. 2021 a somme toute tiré son épingle du jeu grâce aux incitations fiscales accordées jusqu’au 30 juin 2021. Aujourd’hui face à une crise qui nous dépasse, tout le monde regarde dans la même direction : les pouvoirs publics. Que vont-ils décider pour sortir/sauver le secteur de la crise dans laquelle il s’enfonce jour après jour ? Aide fiscale aux acquéreurs ? Réduction des taux d’intérêts pour les crédits immobiliers ? Offre de nouveaux produits immobiliers défiscalisés encadrés par l’Etat ?… Chacun y va de sa proposition ou de sa théorie, mais à l’heure où j’écris ces lignes, c’est l’attentisme qui prévaut.

l L’immobilier comme beaucoup de secteurs est caractérisé par une disparité sociale, notamment à son accès ? Est-ce que la politique menée par les banques en connivence avec les agences immobilières est suffisamment perméable pour un accès au logement ?

– Je trouve le terme de « connivence » un peu injuste… donc je ne le reprendrai pas à mon compte. Ce que je peux vous dire, et ça ce sont les chiffres qui parlent. Le secteur bancaire est déjà très exposé en termes de risque vis-à-vis de l’immobilier. Imaginez que dans l’encours global des crédits alloués à l’économie, près de 30 % vont au secteur de la construction ! Soit environ 300 milliards DH sur un total de 1000 milliards DH grosso modo. Après, on peut toujours estimer que c’est insuffisant… mais il faut aussi avoir à l’esprit les règles prudentielles auxquelles les banques doivent se plier. Et puis dans une économie, il n’y a pas que l’immobilier. Aussi important et stratégique soit-il. Donc, il faut raison garder. Tout le monde rêve d’un crédit immobilier à taux zéro comme sous d’autres cieux… mais sous d’autres cieux aussi, au Kenya par exemple donc en Afrique, le crédit immobilier est autour de 15 % d’intérêt… Donc tout reste relatif.

Les banques doivent améliorer leurs services, ça oui. Pour les taux, je pense qu’il y a également matière à faire preuve d’un peu plus d’audace pour attirer de nouvelles cibles qui sont locataires et qui ne demandent pas mieux qu’à devenir propriétaires… Et pour ce qui est des conditions d’octroi, je comprends la prudence des banques, là encore, l’argent qu’elles prêtent n’est pas le leur. Personne ne voudrait d’une crise systémique. Mais attention non plus, à ne pas verser dans les délais à rallonge qui finissent par avoir raison de l’acquéreur le plus motivé.

l Etes-vous convaincu que l’habitat est un secteur un peu oublié par rapport aux politiques publiques ? Comment appréciez-vous les premiers actes posés par le nouveau gouvernement pour le secteur ?

– L’habitat ne peut pas être un secteur oublié. C’est impossible. Il est névralgique. Plus d’un million d’emplois, plus de 6 % du PIB national… sans parler de sa puissance transversale économiquement. C’est un secteur qui a la possibilité d’irriguer l’économie dans son ensemble. C’est aussi pour ces raisons, que dès qu’il va mal, tout le monde se met à tirer la sonnette d’alarme de façon intempestive. Et puis, ses opérateurs sont connus pour leur dynamisme. Ils ne peuvent se résoudre à une baisse de régime. Et de ce fait, ils interpellent le gouvernement. Le nouveau comme l’ancien. Tous les anciens et tous les prochains. Cela sera toujours ainsi. Quand ça ne va pas, « on veut des actions et vite ! » Les opérateurs ont tout à fait raison de monter au créneau. Dernièrement, la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) a fait une liste de doléances et de propositions. Nous attendons des réponses. Ou plus que ça : des actions.