Les OPCI marocains : Un modèle d’innovation et de croissance pour l’investissement immobilier en Afrique

À l’occasion de la conférence « La conquête de nouveaux horizons : Libérer le potentiel du marché des REIT en Afrique », organisée par l’association kenyane des REITs[1], RAK (REIT Association of Kenya), M. Noreddine Tahiri, a été invité pour présenter la toute nouvelle industrie des Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) mise en place au Maroc. Il a, à ce titre, mis en avant le modèle des OPCI marocains.

Cette rencontre, qui réunissait des figures de proue des secteurs immobilier et financier africains, a confirmé l’essor et le positionnement des OPCI marocains comme un exemple de succès et d’innovation en Afrique du Nord, offrant des perspectives inspirantes pour les pays africains, notamment pour les pays de l’Afrique de l’Est, majoritairement anglophone, en quête de structuration de leur marché immobilier locatif et de développement de leurs REITs.

L’intervention de M. Tahiri a mis l’accent sur l’évolution rapide des OPCI marocains, qu’il a qualifiés de véritable « success story ». Il a ainsi retracé le parcours des OPCI au Maroc depuis l’élaboration de la loi sur les OPCI jusqu’à l’atteinte d’un volume d’actifs sous gestion de 8,6 milliards de dollars et un nombre d’OPCI agréés de 59, en cinq ans seulement d’activité. Ceci constitue un exploit qui a agréablement surpris l’ensemble des participants. En effet, la majorité d’entre eux, notamment des dirigeants des bourses de Nairobi, d’Ouganda et de Tanzanie, des représentants de régulateurs de certains pays de l’Afrique de l’Est et de gestionnaires de REIT ainsi que des représentants de plusieurs pays de l’Afrique de l’Est, pensaient que d’autres pays détenaient le leadership en matière de fonds d’investissement immobilier locatif. Or, le modèle marocain, par son cadre législatif et réglementaire sécurisant pour les parties prenantes, a fait figure de pionnier et a su transformer l’immobilier marocain en une opportunité d’investissement solide et diversifiée et ce, en un temps très court.

Un cadre réglementaire audacieux et une vision cohérente

La réussite du modèle marocain des OPCI repose sur une réglementation claire et un écosystème bien structuré, apportant une transparence accrue, essentielle pour les investisseurs qu’ils soient nationaux ou internationaux. La loi 70-14 portant sur les OPCI ainsi que la réglementation mise en place, ont posé des fondations solides pour ce marché et ont été suivis d’une série d’initiatives fiscales incitatives, créant ainsi un environnement propice au développement des OPCI. Un des aspects novateurs de cette législation est la mise en place du système des « évaluateurs immobiliers agréés », qui garantit une valorisation transparente des biens immobiliers locatifs, contribuant ainsi à accroître la confiance des investisseurs et à sécuriser davantage leurs investissements.

En mettant l’accent sur l’importance des dispositifs législatifs, réglementaires et de contrôle, M. Tahiri a souligné, lors de cette rencontre, que les OPCI marocains offrent aux investisseurs une alternative attractive à l’investissement immobilier locatif direct. Grâce à ce cadre, les OPCI permettent une grande souplesse dans le processus d’investissement immobilier locatif, une diversification accrue et des opportunités de rendement attrayantes. Ce modèle, porté par une vision cohérente, constitue un atout majeur pour le secteur financier marocain, qui peut ainsi canaliser une épargne à long terme vers l’immobilier locatif tout en stimulant le marché financier par l’introduction d’un nouveau véhicule d’investissement diversifié.

Un modèle inspirant pour l’Afrique : l’audace marocaine en avant-plan

Le modèle marocain des OPCI ne se contente pas de moderniser le secteur immobilier national : il constitue un jalon pour le continent. Face aux défis structurels auxquels peuvent être confrontés certains pays africains, les OPCI offrent un cadre sécurisé et professionnel pour les investisseurs. Au fil de son intervention, M. Tahiri a illustré comment le Maroc, en ayant mis en place l’industrie des OPCI, permet aux entreprises de libérer des capitaux essentiels pour leur développement et de se recentrer sur leurs activités principales. Cette approche a ainsi permis d’optimiser la gestion des patrimoines immobiliers, valorisés et exploités de façon plus efficace par des professionnels du secteur.

Au cours des discussions, un des intervenants a souligné que le développement des OPCI marocains incarnait parfaitement l’esprit de la célèbre citation de George Bernard Shaw : « Certains voient les choses comme elles sont et se demandent pourquoi. D’autres rêvent de ce qui n’a jamais été fait et se disent pourquoi pas. » Ce dernier a précisé que cette réflexion s’appliquait parfaitement au Maroc et aux Marocains dans plusieurs domaines, et plus particulièrement en ce qui concerne le développement des OPCI, démontrant la volonté du Maroc de dépasser les conventions et de concrétiser des projets ambitieux.

Suite à cette conférence, il n’est pas exclu que plusieurs personnalités présentes seront de parfaits « ambassadeurs », auprès de leurs gouvernements, de l’expérience marocaine dans le domaine des OPCI. Le Maroc sera probablement prochainement approché pour partager l’expertise qu’il a développée, notamment en matière législative, réglementaire et opérationnelle.

Un avenir prometteur pour les OPCI au Maroc et pour les investisseurs

En conclusion de sa présentation, M. Tahiri a souligné l’impact des OPCI sur l’économie marocaine, en permettant de dynamiser les transactions immobilières et d’injecter du « papier frais » sur le marché financier. Ainsi, les OPCI contribuent à la modernisation du secteur financier et à une meilleure professionnalisation de la gestion de l’immobilier locatif au Maroc. Il a terminé en précisant que ce cadre, innovant et bien structuré, pourra représenter aujourd’hui un modèle inspirant pour d’autres pays amis africains souhaitant encourager ou améliorer le cadre des investissements dans le secteur immobilier locatif.

Ainsi, lors de cette rencontre, le modèle marocain des OPCI s’est affirmé comme un modèle à suivre, un modèle qui pourrait dynamiser davantage l’industrie des REITs. Il pourra également attirer et sécuriser les investissements étrangers. À travers des mesures ambitieuses et une vision stratégique, le Maroc pourra ainsi se positionner comme un acteur clé, offrant aux pays africains, notamment ceux de l’Afrique de l’Est, un exemple concret pour améliorer le cadre de leurs propres REITs et tirer profit de ce modèle pour bâtir des économies encore plus résilientes et plus attractives.

[1] REIT : Real Estate Investment Trust, l’équivalent des OPCI