PLF 2025 : Les acteurs du secteur immobilier posent leurs doléances
Le secteur immobilier marocain traverse une période de grandes incertitudes. En exprimant leurs positions sur le projet de Loi de Finances 2025, les experts soulèvent de nombreuses revendications qui reflètent leurs inquiétudes face à un marché en pleine mutation. L’une des principales préoccupations concerne l’allégement du fardeau fiscal pesant sur les promoteurs.
Les professionnels de l’immobilier réagissent au projet de Loi de Finances 2025 en exprimant leurs préoccupations sur la nécessité d’alléger le fardeau fiscal et d’élargir les critères d’éligibilité au programme d’aides au logement. Ces ajustements visent à soutenir le secteur et à répondre à la demande croissante en logements.
En effet, cette démarche a pour but de simplifier un système fiscal qui apparaît souvent complexe et accablant. Selon les experts du secteurs les promoteurs immobiliers devraient faire face à des impôts, en plus des taxes locales destinées aux collectivités où se situent leurs projets. Ainsi, cela crée un environnement économique difficile pour les acteurs du secteur, qui se voient obligés de jongler entre plusieurs obligations fiscales. Même si la suppression de certains de ces droits pourrait alléger leur fardeau financier et, par conséquent, stimuler la création de nouveaux projets.
De plus, au sein de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI), une autre préoccupation soulevée, selon les experts, certains ajustements seraient nécessaires au nouveau programme d’aides directes au logement. Pour rappel, ce programme, récemment mis en place, ne prend en compte que les constructions réalisées à partir de 2023. Cela pose un problème pour de nombreux promoteurs qui détiennent encore d’importants stocks de logements antérieurs à cette date. Pour répondre rapidement à la forte demande sur le marché, les acteurs insistent d’élargir les critères de sélection afin d’inclure les biens datant de 2021 et 2022. Une telle mesure favoriserait non seulement un écoulement rapide de ces logements, mais répondrait également à une demande croissante pour des solutions d’habitat abordables.
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Le programme d’aides, qui vise à aider 110 000 familles chaque année, devrait donc être reconduit dans le projet de Loi de Finances 2025 pour garantir un accès plus large aux logements, selon le FNPI.
Une autre question essentielle est celle de la disponibilité de terrains adaptés aux projets immobiliers. Trouver des parcelles rentables en milieu urbain, notamment dans des villes comme Casablanca et Rabat, devient un défi presque insurmontable pour les promoteurs. Les terrains exploitables se situent souvent en périphérie, éloignés du centre-ville. Il est souligné que « le prix du foncier a considérablement grimpé, et de nombreux promoteurs se retrouvent à vendre des logements à 300 000 dirhams à perte. » Ces promoteurs ne réalisent des bénéfices que sur des biens dont le prix oscille entre 350 000 et 700 000 dirhams.
Dans le cadre de la réduction du fardeau fiscal, l’exemption des droits d’enregistrement, selon les experts, pourrait non seulement alléger la charge financière des acheteurs, mais aussi encourager les investissements dans le secteur immobilier, facilitant ainsi l’accès au logement pour un plus grand nombre de citoyens. Les professionnels du secteur espèrent donc que leurs revendications seront prises en compte dans le prochain projet de loi de finances (PLF), afin d’améliorer la situation actuelle et de dynamiser le marché immobilier.
Le secteur immobilier se trouve dans une situation « préoccupante »
Après avoir connu une période prolongée de stagnation en raison de la pandémie de Covid-19, la reprise observée semble fragilisée par de nombreux défis. En 2023, « l’état de l’immobilier au Maroc est affecté par des facteurs tant locaux qu’internationaux. »
En effet, le marché immobilier connaît une dynamique modérée en dépit de la non-intervention des banques qui n’ont pas réagi à la hausse du taux directeur annoncée lors de la première réunion du conseil de Bank Al-Maghrib (BAM), passant de 2,5% à 3% en mars 2023. L’absence de réaction des banques se traduit essentiellement dans les taux de crédit immobilier, lesquels n’ont pas évolué parallèlement aux changements de la politique monétaire de BAM.
Le dernier rapport de Bank Al-Maghrib (BAM) sur l’Indice des prix des actifs immobiliers (IPAI), établi en collaboration avec l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC), révèle que le marché immobilier évolue dans un climat de baisse générale des transactions. En revanche, le marché foncier a enregistré une progression de 2,8 % au troisième trimestre de 2023, alors que l’indice des prix a connu une légère augmentation de 0,3 %, la plus faible de toutes les catégories immobilières.
Cependant, cette situation complexe peut être attribuée à plusieurs facteurs. Tout d’abord, la hausse des coûts de construction, due à l’augmentation des prix des matières premières, exerce une pression sur les prix de vente des biens immobiliers. « Les perturbations dans la chaîne d’approvisionnement mondiale nuisent à la rentabilité des projets immobiliers, » constate le rapport. Ces hausses de coûts se traduisent par des prix plus élevés, ce qui dissuade de nombreux potentiels acquéreurs.
En outre, l’IPAI a enregistré une progression de 0,7 % durant le troisième trimestre de 2023 et une hausse de 0,3 % par rapport à l’année précédente. En revanche, cette augmentation des prix n’encourage pas l’achat ; au contraire, elle contribue à un recul de la demande. Les acheteurs deviennent de plus en plus exigeants, prenant davantage en compte la qualité et la valeur des projets avant de s’engager.
De plus, l’accès au financement serait souvent considéré comme le principal obstacle pour les promoteurs immobiliers. Les institutions financières seraient généralement prudentes et hésiteraient à octroyer des prêts, en raison des risques perçus, ce qui compliquerait la mise en œuvre de nouveaux projets et freinerait la fluidité des investissements dans le secteur. Par conséquent, le secteur immobilier devrait naviguer dans un contexte difficile, nécessitant des réformes et des actions concertées pour relancer son dynamisme.
