Immobilier : le secteur face à un nouveau paradigme

Nous constatons un changement de paradigme chez les acheteurs en ce qui concerne leur processus d’achat de logements. Ils privilégient désormais les logements situés en centre-ville ainsi que ceux dans des immeubles de type R+2 et R+3, avec des tarifs avoisinant moins de 1 million de dirhams. Cette dynamique positive marque l’entrée du secteur du bâtiment dans une nouvelle ère.

Le marché immobilier de l’ancien a semblé connaître une légère baisse au cours des trois derniers mois, avec une diminution globale de 3%. Les prix des appartements ont connu la plus forte baisse, avec une chute de 6% pendant cette période, tandis que les villas ont enregistré une baisse de seulement 1%.

Dans la conjoncture immobilière actuelle, nous observons un déstockage de logements sans baisse des prix. La part des studios est limitée à 20% dans les immeubles. Le premier trimestre a été encourageant, marqué par une relance de l’activité économique et une évolution différente selon les segments. Les frais de remise en état s’avèrent équivalents à ceux d’un achat neuf, que ce soit pour des R+2 et R+3 ou des maisons de type marocain. Un fort intérêt pour les lots de terrain et une stabilité des prix sont également notés. Un mouvement de déstockage se poursuit mais n’influence pas les prix. Les logements de superficie réduite en centre-ville sont préférés aux grandes superficies en périphérie.

Les prix inférieurs à 1 million de dirhams attirent les primo-accédants. La prolifération de studios a engendré de nombreuses problématiques. Une préférence pour les superficies réduites en centre-ville est observée, plutôt que pour les grandes superficies en périphérie.

Bank Al-Maghrib (BAM) et l’Agence nationale de conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC) ont noté un recul des transactions immobilières de 12% d’un trimestre à l’autre, et une baisse de 5% sur 12 mois glissants. Ce recul, associé à la contraction des prix de l’immobilier dans certains quartiers de la capitale économique, est significatif. Le nombre de transactions en achats-ventes sur le deuxième trimestre a connu une baisse très palpable. Ce recul est lié à la contraction des prix de l’immobilier dans certains quartiers de la capitale économique.

L’envie des acheteurs de profiter des vacances d’été avant de formaliser un achat à la rentrée, ainsi que le resserrement monétaire de Bank Al-Maghrib (BAM), ont influencé la baisse des transactions. En effet, la hausse des taux a créé deux principaux freins : l’attentisme et la complexité d’obtenir un prêt. Avant la hausse des taux, on pouvait observer des taux de 4,2% sur 25 ans. Depuis le dernier trimestre, ces taux ont atteint 4,8%, 4,9% voire 5% chez certaines banques. Un effet de prudence se manifeste, et les acheteurs potentiels préfèrent retarder leur achat, anticipant une baisse des taux dans les 12 à 18 mois à venir. Cette baisse de la demande a également entraîné une diminution des prix dans certains quartiers.

Loi de l’offre et de la demande : le potentiel de croissance

Le prix du mètre carré a baissé de 20% dans certains quartiers casablancais. Par le passé, ces quartiers étaient très prisés et affichaient des prix records. Maarif, Triangle d’or, Racine étaient des quartiers très demandés ; aujourd’hui, ils font face à un changement profond. Depuis la crise du Covid-19, un changement s’est opéré au niveau de la demande. Les citadins ne souhaitent plus habiter dans des immeubles R+6 et R+7, préférant davantage de verdure ou un accès à un espace extérieur.

A partir de l’examen en milieu urbain et de l’analyse du marché immobilier numérique, il est essentiel de prendre en compte les indicateurs de l’offre et de la demande pour une analyse plus approfondie.

Au cours du premier trimestre de 2023, l’offre a subi une baisse de 9,2%, alors que la demande a augmenté de 13,6%, inversant ainsi la tendance observée au quatrième trimestre.

Selon les experts, le potentiel de croissance dans les principales villes est un indicateur clé à suivre. Ce trimestre, on note une présence de la demande qui est supérieure à l’offre, offrant de nouvelles opportunités de croissance. Par exemple, Casablanca où la demande est presque trois fois plus élevée que l’offre, ce qui ouvre la voie à de nouvelles perspectives de développement.