Taux d’intérêt en mouvement : Quelle stratégie gagnante pour l’investissement locatif au Maroc ?

Par Noreddine TAHIRI (*)

Les investisseurs immobiliers, que ce soit à l’international ou au Maroc, font généralement face à un dilemme stratégique : faut-il investir malgré des taux d’intérêt élevés ou attendre une éventuelle baisse des taux ? Avec une inflation fluctuante et les derniers ajustements de la politique monétaire de Bank Al-Maghrib, le choix du type de taux d’intérêt – fixe ou variable – pourrait devenir un enjeu central. Par ailleurs, en cas de baisse des taux, la possibilité de renégocier ou non les prêts déjà contractés peut faire toute la différence sur la rentabilité future d’un investissement locatif.

Taux d’intérêt et inflation : Quel impact sur l’investissement locatif ?

L’inflation et les taux d’intérêt sont étroitement liés. Lorsque l’inflation augmente, la Banque Centrale a tendance à relever ses taux directeurs afin de limiter la surchauffe économique. Cette hausse des taux entraîne une augmentation du coût du crédit, réduisant la capacité d’emprunt des investisseurs.

En revanche, si l’inflation recule, la Banque Centrale peut choisir d’abaisser ses taux pour relancer l’économie. Ce changement de cycle offre alors aux emprunteurs la possibilité d’accéder à des financements plus attractifs et d’améliorer la rentabilité de leurs investissements locatifs.

Mais que faire en attendant s’il faut investir dans des actifs immobiliers destinés à la location ? Faut-il privilégier un prêt à taux fixe ou un taux variable ? Et comment anticiper une éventuelle baisse des taux pour optimiser son financement ?

Immobilier locatif : s’adapter à l’évolution des taux

Si les taux d’intérêt élevés freinent les acquisitions, ils entraînent aussi une pression sur le marché locatif. Face à un accès au crédit plus difficile, de nombreux acteurs économiques et ce, y compris les ménages retardent leur projet d’achat et se tournent vers la location, augmentant ainsi la demande pour les biens locatifs.

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Dans ce contexte, les investisseurs disposant de biens bien situés et répondant aux besoins du marché (bureaux, studios, appartements en centre-ville ou proches des pôles économiques) peuvent tirer parti de cette situation, à condition d’optimiser leur stratégie de financement.

Taux fixe ou taux variable : Quelle stratégie adopter ?

L’une des décisions les plus importantes lors de l’investissement immobilier concerne le choix entre un taux fixe et un taux variable :

– Le taux fixe : La sécurité avant tout

Un prêt à taux fixe garantit une mensualité stable sur toute la durée du crédit, ce qui permet une meilleure visibilité sur son budget, cela est d’autant plus vrai lorsque le bien acquis est destiné à la location. En effet, les revenus générés ou à générer par les biens acquis, à savoir les loyers, sont déterminés et prévisibles.

Par ailleurs, l’option du taux fixe est à privilégier lorsque les taux d’intérêt sont historiquement bas ou si l’on anticipe une hausse future des taux.

En outre, en cas de baisse des taux, une renégociation du taux avec la banque peut être envisagée, mais elle dépend des conditions prévues dans le contrat de prêt :

• Certaines banques acceptent de renégocier le taux fixe pour l’aligner sur les nouvelles conditions du marché afin de fidéliser leurs clients. Cette opération permet de réduire le coût total du crédit sans avoir à changer d’établissement.
• Si la banque refuse la renégociation ou applique des frais de remboursement anticipé trop élevés, l’investisseur peut envisager un remboursement anticipé (le remboursement anticipé consiste à solder son prêt avant l’échéance prévue, ce qui peut entraîner des frais, appelés pénalités). Dans ce cas, il peut contracter un nouveau prêt à un taux plus avantageux auprès d’un autre établissement. Cette stratégie est intéressante si les économies réalisées sur les intérêts dépassent les pénalités de remboursement anticipé. Ainsi, il est essentiel d’analyser les clauses du contrat de prêt avant d’envisager cette opération.

– Le taux variable : Un pari sur l’avenir

Un prêt à taux variable suit l’évolution du marché et peut être avantageux si les taux d’intérêt baissent dans le futur.

Cependant, il comporte un risque : en cas de hausse des taux, les mensualités peuvent s’alourdir, rendant l’investissement plus coûteux et incertain.

Pour limiter ce risque, il est intéressant de négocier des prêts à taux variable capé, c’est-à-dire que quelle que soit l’augmentation des taux, le taux d’intérêt à appliquer ne dépasse pas un certain seuil fixé dans le contrat. Ceci fixe une limite maximale à la hausse du taux d’intérêt du prêt.

Ainsi dans un environnement de taux fluctuants, l’investissement locatif reste une option pertinente, à condition d’adopter une approche prudente et bien structurée. La clé du succès réside dans la capacité à choisir un financement flexible, permettant d’optimiser le coût du crédit en fonction des évolutions du marché.

Pour les investisseurs souhaitant sécuriser leur investissement, un taux fixe constitue une stratégie rassurante. À l’inverse, ceux prêts à supporter une part de risque peuvent opter pour un taux variable en misant sur une baisse des taux à moyen terme.

Dans tous les cas, la vigilance s’impose : bien négocier les conditions du prêt, analyser les clauses de remboursement anticipé, caper le taux du crédit et rester attentif aux décisions de Bank Al-Maghrib seront des éléments déterminants pour maximiser la rentabilité d’un investissement dans de l’immobilier locatif au Maroc.

(*)Par Noreddine TAHIRI 

Directeur Général Ajarinvest