Le marché en pleine déprime

Par Omar El Yazidi 

Le marché immobilier marocain se trouve actuellement en proie à une phase de déclin, résultant d’un ralentissement de la croissance économique. Les prix des biens immobiliers connaissent une baisse progressive, les transactions sont en berne et le secteur hypothécaire est en constante diminution.

Selon les données communiquées par Bank Al-Maghrib, l’indice national des prix de l’immobilier résidentiel (REPI) a enregistré une légère contraction de 0,1% en 2022, après avoir subi une baisse de 7,5% par rapport à l’année précédente. À vrai dire, après ajustement pour tenir compte de l’inflation, les prix des biens immobiliers résidentiels ont en réalité décliné de 7,5% l’année précédente.

Au cours du quatrième trimestre 2022, le REPI a subi une chute de 0,8% (-1,7% ajusté en fonction de l’inflation). La demande sur le marché s’est retrouvée en berne, avec une diminution de 3,5% du total des transactions immobilières par rapport à la même période l’année précédente, selon les données de Bank Al-Maghrib. Sur une base trimestrielle, les transactions ont baissé de 5,5%.

Après avoir enregistré une contraction de 7,2% en 2020, suite à la pandémie de Covid-19, l’économie marocaine a connu une reprise immédiate en 2021, enregistrant une croissance du PIB réel de l’ordre de 7,9%. Toutefois, en 2022, le rythme de croissance de l’économie a considérablement ralenti, atteignant à peine 1,1%. Selon les prévisions du Fonds monétaire international (FMI), une croissance économique modeste de 3% est prévue pour cette année, avec une légère augmentation supplémentaire de 3,1% en 2024.

Dans un contexte d’inflation galopante, Bank Al-Maghrib a relevé son taux directeur à 3,0% en mars 2023, dans l’objectif de contenir l’inflation. Cette décision marque la troisième hausse consécutive des taux réalisée par la banque centrale depuis septembre 2022.

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On observe ainsi une diminution de l’inflation au niveau national, passée de 10,1% le mois précédent à 8,2% en mars 2023, principalement en raison d’une augmentation plus modérée des prix des produits alimentaires et des boissons non alcoolisées. Face à cette situation, le gouvernement a suspendu l’exportation de certains produits, notamment les tomates, afin de répondre aux besoins du marché intérieur.

En ce qui concerne les taux d’intérêt, le trimestre précédent a enregistré un taux moyen de prêts immobiliers de 4,84%, légèrement supérieur aux 4,69% du trimestre précédent. Au cours de la dernière décennie, le taux moyen d’intérêt a connu une légère baisse, passant d’une moyenne annuelle de 6,11% en 2012 à 4,7% l’année dernière. Aujourd’hui, le taux moyen des prêts immobiliers s’est élevé à 5,41% au cours de cette période.

Dans le domaine du financement immobilier, le Maroc se distingue par la présence du marché hypothécaire le plus développé et le plus diversifié de la région, selon le Centre pour le financement du Logement abordable en Afrique (CAHF). Les prêts hypothécaires proviennent d’une variété de sources, notamment des banques commerciales privées, des banques publiques, des sociétés de crédit à la consommation et des sociétés de microfinance. Généralement, la durée typique des prêts s’étend sur 20 ans et le ratio prêt/valeur peut atteindre 100% de la valeur estimée de la propriété.

Toutefois, le marché hypothécaire marocain a connu une contraction progressive ces dernières années, avec une part de seulement 21,7% du PIB en 2022, comparée aux 24% du PIB enregistrés en 2012.

Malgré les efforts déployés par le gouvernement pour développer des projets de logements, le Maroc fait toujours face à une pénurie de logements abordables. Environ 20% de la population, soit 6,4 millions de Marocains, ont du mal à se procurer un logement décent. En parallèle, environ 820 000 logements restent vacants ou sont utilisés exclusivement comme résidences de vacances ou résidences secondaires.

Des partenariats entre le gouvernement et les banques ont été mis en place pour rendre les prêts immobiliers accessibles aux familles à revenus moyens et faibles, grâce à la création de fonds de garantie hypothécaire tels que FOGARIM et FOGALOGE.

Malgré les réformes importantes entreprises par le gouvernement, il persiste encore des problèmes de corruption majeurs. Toutefois, contrairement à certains pays de la région, le Maroc a réussi à limiter les troubles sociaux et politiques, enregistrant des réalisations politiques significatives et en faisant preuve de réactivité. L’absence de contraction économique entre 1997 et 2019 a sans aucun doute contribué à réduire le chômage, passant de 15,4% en 1997 à 9,3% en 2019.